L'habitat participatif, une troisième voie pour le logement ?

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De nombreux français ressentent aujourd'hui les effets d'une crise généralisée et persistante. Les enquêtes récentes démontrent que l’accès au logement est devenu très difficile pour les revenus moyens, voire impossible pour les plus démunis et les très petits revenus. Le chômage et la précarité de l’emploi n’incitent ni les ménages à investir dans l’immobilier, d’une part, ni les banques à octroyer des prêts, d’autre part. Ce phénomène de crise est la conséquence directe d’un dysfonctionnement dans le marché mondial de la spéculation immobilière. En France, les prix de l’immobilier ont ainsi doublé du début des années 2000 jusqu’à la crise des « subprimes » de 2008. L’augmentation des prix de l’immobilier avant la crise a été totalement disproportionnée par rapport au coût de la vie et aux revenus des ménages. Dans la conjoncture actuelle, la baisse des prix de l’immobilier est encore trop lente par rapport aux ressources des Français et les taux d’intérêts baissent mais à un rythme différent que celui de l’inflation. En lorraine, les prix de l’immobilier diminuent, mais la plupart des biens de vente restent surévalués. Les ventes dans le résidentiel ancien, mais aussi les constructions neuves progressent donc logiquement vers une pente descendante.

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Depuis maintenant plusieurs années, on assiste en France au développement de projets d'habitat participatif. L'émergence de nouveaux concepts inspirés de nos voisins européens («Baugruppen» en Allemagne, la coopérative CODHA en Suisse…) amènent à reconsidérer le fonctionnement de la maîtrise d'ouvrage et de la promotion immobilière « classique ». Cette nouvelle manière d’investir présente de nombreux avantages, notamment dans les grandes villes où le foncier coûte cher : réduction des coûts d’acquisitions du logement, conception personnalisée de son logement et mutualisation de parties communes (buanderie, chambre d’amis, jardin…).

L’idée est simple : plusieurs personnes se regroupent afin de co-concevoir un projet immobilier collectif. En autonomie ou à l’aide d’accompagnateurs professionnels, le groupe forme une maîtrise d’ouvrage collective et définit un projet de construction ou de réhabilitation. Chaque personne occupe ainsi son propre logement et les habitants s’accordent afin de mutualiser et gérer certaines parties communes. Les ménages réduisent ainsi leurs coûts du fait de l’absence de promoteur immobilier, de l’autogestion de l’immeuble et d’une répartition intelligente des espaces consommateurs d’énergies. Une fois le projet sur pied, les familles se regroupent en copropriété ou en coopérative d’habitants. Dans le cadre d’une coopérative chaque foyer verse une mensualité à la coopérative (pour  rembourser les emprunts et les charges diverses) et acquièrent des parts sociales dans la coopérative. Ce fonctionnement permet notamment de créer des mécanismes permettant protéger les immeubles de la spéculation immobilière. La propriété collective des logements y est également conçue selon le principe « 1 homme = 1 voix » (cela reste également envisageable dans une copropriété classique).

En France, ce nouveau mode d’habitat alternatif est désormais reconnu grâce à la validation de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) et la création de deux nouveaux statuts juridiques : la coopérative d'habitants et la société d’autopromotion. A côté de l'immobilier privé et du logement social, l'habitat participatif dessine peu à peu une « troisième voie » pour le logement.

En Lorraine, de plus en plus de projets d’autopromotion sont en cours d’étude ou de réalisation. Ces projets s’inscrivent souvent dans le cadre d’une volonté politique des collectivités. Il peut s’agir d’intégrer des groupes d’habitants dans le cadre d’un programme d’écoquartier (écoquartier Biancamaria à Vandoeuvre, Ecocité à Distroff…) ou encore d’appels à projets lancés par les communes (projet d'autopromotion à Devant-les-Ponts grâce à la proposition de vente d’une parcelle par la ville de Metz). Dans d’autres cas, les groupes d’habitants se constituent seuls et prennent l’initiative de trouver un terrain à construire (projet Ecolline réalisé depuis 2012 à Saint-Dié, projet CoToitNous à Vaux…) auprès d’une commune ou d’un propriétaire privé. Entre la constitution du groupe, la formalisation de la maîtrise d’ouvrage, la constitution de la maîtrise d’œuvre et la construction des bâtiments, les projets d’habitat participatif sont souvent très longs à se mettre en œuvre (de 3 à 7 années en fonction de la complexité des projets). Cependant, les retours d’expériences et la reconnaissance de ce secteur devrait permettre de mieux accompagner les projets et de réduire les délais de manière significative.

Par Guillaume THIRIET

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